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米高梅和美高梅 历史文化老建筑最怕火!广州率先破解历史文化老旧小区活化“消防难题”
发布时间:2020-01-11 11:40:23 访问量:2750

米高梅和美高梅 历史文化老建筑最怕火!广州率先破解历史文化老旧小区活化“消防难题”

米高梅和美高梅,11月7日,15届89次市政府常务会议审议通过了《广州市关于加强具有历史文化保护价值的老旧小区既有建筑活化利用消防管理的工作方案(试行)》。该方案目标是在全国范围内率先探索破解具有历史文化保护价值的老旧小区活化利用面临的消防审批和管理难题,从机制上为加快推动我市实现“老城市、新活力”进程创造条件。

方案提出,在具有历史文化保护价值的老旧小区既有建筑活化利用过程中加强消防管理,根据建筑特性和使用功能,开展有针对性的消防安全隐患辨识及排查,进行消防安全形势分析及评估,提出相应的火灾防控措施,力求补齐防火和消防救援设施短板,进一步激发市场活力,改善民生,优化营商环境。

案例聚焦:消防规范成历史文化老旧小区改造“最大难题”

随着广州城市发展从增量走向存量,从拓展走向品质,城市更新的战略地位不断凸显。在“三旧”改造中,第一要素就是安全,有了安全,才可能保留其历史文化底蕴,让这些老房、危房焕发“新生”。其中,消防安全是重中之重。

在永庆坊一期的改造中,不少街坊曾提出引进的业态“广味”不够浓,类型不够丰富。以“恩宁路 最广州”为总体定位的二期改造项目如何体现“最广州”?对此,广州万科副总经理喻敏锋曾解释,一期占地面积约8000平方米,空间格局较小,且不能有明火,在业态上具有局限性,而二期的体量是一期的十倍,空间运用将更加灵活,消防条件也更全面,业态也会更加丰富。

荔湾区住建局调研员江伟辉此前在接受记者采访时介绍,消防规范的限制整个活化利用过程中最大的障碍。现在省住建厅正尝试授权给市住建局来组织专家对消防规划方案的超规超限进行评审,组织包括国家级消防专家在内的专家进行评估,通过技术手段来解决因功能变更而产生的矛盾。比如,退缩间距不能保证,可以尝试突破一般性的消防标准要求,借助水幕、防火卷帘、智能预警系统等技术满足消防安全需要。“专家论证会开过了,基本上同意了技术方案,下一步的行政许可审批正在进行中。”他表示,永庆坊不仅仅对广州的历史文化街区有示范作用,作为国家试点可以把做法提供给住建部,作为一个示范的案例。

永庆坊二期为“试点” 对消防问题进行全面梳理

为加快推动广州实现老城市新活力进程,切实开展具有历史文化保护价值的老旧小区既有建筑活化利用的消防管理工作,补齐防火和消防救援设施短板,进一步改善民生,优化营商环境,广州市住房城乡建设局联合广州市设计院牵头拟制了《广州市关于加强具有历史文化保护价值的老旧小区既有建筑活化利用消防管理的工作方案(试行)》经与市规划和自然资源局、消防支队等部门和有关设计、科研机构共同研究,以永庆坊二期改造工程为实例,对存在的消防问题进行了全面梳理,提出了加强防火、救援、管理的措施和方案。

据介绍,广州市行政区域内纳入《广州市城市更新三年行动计划(2019—2021年)》(穗建前期〔2019〕1802号)的政府改造项目及新增加项目中,具有历史文化保护价值的老旧小区既有建筑活化利用改造工程,适用本工作方案。具有历史文化保护价值的老旧小区包括《广州历史文化名城保护规划》确定的历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、传统村落等。

比现行消防标准更严格 采用“一案一审”原则组织专家论证

方案在全国范围内率先探索破解具有历史文化保护价值的老旧小区活化利用面临的消防审批和管理难题,从机制上为加快推动广州实现“老城市、新活力”进程创造条件。

据介绍,大部分老旧小区存在建筑防火间距、消防通道、建筑防火等级、消防设施等不能满足现行《建筑防火设计规范》等消防规范的问题。然而,国家和地方未出台有关的政策文件和规范标准。参照《建设工程消防监管管理规定》(公安部令第119号)的有关规定,此类工程采用“一案一审”的原则组织专家评审论证,并以规划手续和专家论证意见为依据,开展消防设计审查、验收和备案。下一步将根据实施情况逐步扩大范围,持续推动我市 “老城市、新活力”进程。

此外,文件出台了相应的《技术指引》,该指引已通过了全国有关消防专家的评审论证,提出了加强既有建筑防火、消防救援的技术措施。为保护建筑肌理和历史风貌,大部分建筑的防火间距、耐火等级、疏散楼梯等无法通过改造而满足现行规范,本方案通过采取比现行消防标准规范更为严格的灭火、救援措施,提高建筑防火性能。主要措施为:一是通过设置小型消防通道和增加微型消防站、室外消火栓、区域消防水池和消防水泵房,解决小区消防车道不足或不能到达的问题,微型消防站布置应满足接警后3分钟到达责任区边缘的要求,确保值守人员24小时在岗在位,以方便快速出动对街区进行初期火灾的灭火救援。二是通过划分防火分区组团、加强消防喷淋、提高构建耐火等级等措施,解决防火间距不足的问题。三是通过连通相邻屋面、设置外挂楼梯、控制使用人数等措施,解决疏散通道不足的问题。四是辅之以更为严格的火灾自动报警、水灭火、防排烟等消灭火系统措施,全面提升防、控、消、救的水平。

此外,方案提出了《调整使用功能正负面清单》,通过在规划设计阶段对经营业态合理布局,降低火灾荷载和火灾危险性。

历史文化老旧小区进行火灾危险源控制,严格业态管理

方案提出,具有历史文化保护价值的老旧小区,其街巷格局、肌理和历史环境要素均为受保护对象。然而,其巷道狭小、曲折、多有高差,大型消防车道到达确有困难;建筑多为贴临或小间距建设,耐火等级较低,火灾危险性较高。因此,因地制宜地进行区域消防安全布局统筹规划,综合控制火灾荷载、保障消防救援与疏散、避免火灾大规模蔓延尤为重要。

为控制火灾危险源的设置,区域内不得设置工业生产和易燃易爆危险品、化学物品的经营、储存场所。除区域内室外开阔地带、满足建筑防火间距的停车场或满足相关国家规范的新建工程地下室外,不得设置分散充电设施。不得设置电动车辆运营及经营售卖场所。

具有历史文化保护价值的老旧小区既有建筑活化利用改造工程调整使用功能的正负面清单都有啥?

改造主体在编制具有历史文化保护价值的老旧小区既有建筑活化利用改造方案过程中,允许对部分建筑使用功能进行调整,但应结合建筑属性和文物、历史文化建筑的保护要求确定经营范围,并符合营业范围正负清单的要求,禁止经营对周边环境、建筑安全、消防安全有严重影响项目,激发市场活力,改善民生设施,优化营商环境。

一、正面清单

1.商业、办公(行政办公除外)建筑内部业态调整或者互换,包括:商店、办公、酒店、旅馆、超市、特色小吃、传统表演、传统手工艺品制作、健身房、培训机构、金融保险服务、美容等医疗机构的;

2.利用既有建筑增加文化展示、民生设施、公益性服务等功能,且不对原有环境造成不良影响的;

3.各级人民政府为主体所有或者管理的公共设施、学校、医院等建筑内部在保证主体功能的前提下增加商业配套服务的;

4.利用住宅从事创新创业活动,不产生光、电、音等干扰的符合下列内容的项目:民宿、文化创意、咨询设计、电子商务、投资基金等的;

5.其他同一规划用途下建筑内部经营业态调整的。

二、负面清单

1.利用住宅改为有安全、噪声、光、油烟污染问题、严重影响周边环境的项目,包括(明火)餐饮、机械加工、建材库房、宠物医院、娱乐场所、棋牌室等的;

2.建筑用途转为易燃易爆、危化品生产、加工、存储等功能的;

3.未经规划批准,公共服务设施如社区用房、物管用房、农贸市场等改作他用的;

4.未经规划批准,封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的;

5.未经规划批准,利用违章建筑或建筑的违章搭建部分进行使用的。

广州日报全媒体文字记者 申卉、何涛、吴多

广州日报全媒体图片记者 莫伟浓

广州日报全媒体编辑 彭姣时


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